Les Neufs clés d’un projet réussi

1. Bien s’informer. De la vente sur plans aux garanties en passant par le financement, les aides et les avantages fiscaux, rien ne doit vous échapper.

2. Choisir une bonne adresse. La qualité de la desserte, la proximité des services facilitent la vie. Avec un bon emplacement, vous revendrez mieux, à meilleur prix et plus vite.

3. Comparer les offres. Sur le e-salon de l’immobilier neuf, vous rencontrerez de nombreux promoteurs. Vous découvrirez leurs logements et leurs services. De quoi bénéficier d’un large choix pour acheter ou investir en connaissance de cause.

4. Bien calculer le budget. Estimez précisément votre apport personnel et déterminez votre capacité d’endettement pour savoir combien emprunter.

5. Bénéficier des aides. PTZ, TVA réduite, Pinel : vérifiez si vous avez droit à ces dispositifs qui vous aident à acheter ou à investir.

6. Présenter un bon profil financier. Les banques prêtent aux fourmis, pas aux cigales. Nettoyez vos comptes (pas ou peu de découverts) et présentez un profil d’emprunteur responsable.

7. Crédit : faire jouer la concurrence. Pour obtenir un bon prêt, consultez plusieurs banques pour choisir la meilleure proposition. Vous pouvez confier cette mission à un courtier : c’est son métier !

8. Rester mesuré. Vous réalisez un investissement locatif ? Considérez les avantages fiscaux comme un bonus. Vérifiez l’existence de la demande locative et le dynamisme du marché immobilier local.

9. Profiter du Salon de l’Immobilier NEUF. Il vous donne l’opportunité unique de rencontrer, en un seul lieu, de nombreux professionnels du neuf. De quoi gagner du temps, trouver les réponses à vos questions et même profiter d’offres spéciales !

Investir et payer moins d’impôts en 2023

Acheter du neuf pour ensuite louer, c’est bâtir un patrimoine durable. C’est aussi diminuer votre facture fiscale grâce à des mécanismes très efficaces. Explications.

• La loi Pinel. Cette réduction d’impôts atteint 10,5 % du prix du logement sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. Pour certains programmes qui affichent des critères particuliers (surfaces plus grandes, performance énergie/carbone niveau 2025, etc.), l’avantage fiscal passe à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. C’est le Pinel +. Quelle que soit la version du dispositif, vous devez, pour en profiter, respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Vous louez vide (régime des revenus fonciers), à titre de résidence principale. Vous pouvez louer à vos ascendants ou à vos descendants et profiter du dispositif. Le Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2024 dans les zones A bis, A, et B1 (Ile-de-France, Genevois français, Côte d’Azur, métropoles de plus de 250 000 habitants). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteurs ruraux), le Pinel n’est pas permis, sauf dans certains secteurs de Bretagne (Pinel Breton). Les taux de défiscalisation vont baisser en 2024, sauf pour le Pinel +

• Le statut LMNP. Vous investissez dans une résidence services, vous optez pour le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
  Vous déduisez de vos loyers les charges (intérêts d’emprunt notamment) et vous pratiquez des amortissements. Résultat : vos loyers échappent à l’impôt en toute légalité pendant plus de vingt ans. Autre atout de l’investissement locatif en résidences services : vous récupérez la TVA versée lors de l’achat.

• L’usufruit locatif.  Vous achetez la nue-propriété d’un logement neuf pour 60 à 70 % de sa valeur totale et vous concédez l’usufruit pendant quinze ans à un bailleur institutionnel. Il loue le logement et au terme du contrat, vous le récupérez remis à neuf pour le louer, l’habiter ou le revendre. Vous ne percevez pas de loyers mais ce placement échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Achat sur plans, mode d’emploi

Protéger l’acheteur d’un logement neuf : c’est la vocation de la vente en l’état futur d’achèvement ou vente sur plans. Ce dispositif, encadré par la loi, organise la transaction et vous offre de nombreuses sécurités. 

• Le contrat de réservation. Une fois le logement choisi, vous signez un avant-contrat (ou contrat de réservation) sous seing privé (il n’y a pas besoin de notaire) avec le vendeur. Ce document contient une description du bien, le financement, le prix, la date de signature de l’acte définitif, etc. Lors de la signature de l’avant-contrat, vous versez un dépôt de garantie de 2 à 5 % du prix. Faites mentionner une condition suspensive d’obtention du crédit. Si vous n’obtenez pas votre prêt, vous récupérez les sommes versées. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours.

• L’acte authentique. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte définitif (acte authentique) devant notaire. Le document reprend l’avant-contrat. Il intègre le prix et les conditions suspensives. Vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si les travaux ne démarrent pas, vous récupérez les fonds versés. Si le chantier a débuté et que le promoteur est défaillant, son assureur prend le relais pour assurer la livraison du programme.

• Le paiement. Vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier prévu par la loi. 35 % du prix sont versés à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à l’achèvement des travaux. Les 5 % restants sont payés à la livraison sauf si vous émettez des réserves sur des défauts de conformité. À noter : vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement.

• Bien calculer le budget. Estimez précisément votre apport personnel et déterminez votre capacité d’endettement pour savoir combien emprunter.

• La livraison. Le logement est terminé, c’est le moment de la livraison. Vous vérifiez si tout a été réalisé conformément au contrat. Si vous constatez des défauts, vous les mentionnez dans le procès-verbal de livraison et vous faites jouer les garanties. Vous pouvez consigner jusqu’à 5 % du prix pour que les réparations soient effectuées.

Comment faire construire sa maison

Faire construire, c’est un rêve partagé par des milliers de familles. Reste à savoir comment le concrétiser. Terrain, maison, choix du constructeur, garanties : nos conseils. 

• Par où commencer ? Ce projet démarre par une bonne préparation. Les constructeurs présents sur le salon sont là pour ça. Ils vous donneront de précieux renseignements sur tous les aspects de votre projet.

• Comment acheter un terrain ? Vous pouvez acheter une parcelle à un particulier ou opter pour le lotissement. Dans le premier cas, vérifiez les règles d’urbanisme et la viabilisation. Les terrains en lotissement sont livrés prêts à bâtir. Veillez à la qualité de l’adresse pour des questions de vie pratique (transports, proximité des services) que de revente.

• Comment trouver un constructeur ? Penchez-vous sur ses références, sa politique d’innovation, ses services. Les bons pros peuvent vous aider à trouver votre terrain et votre crédit ou vous proposer des opérations terrain plus maison.

• Quelles sont les garanties ? Avec un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), vous bénéficiez de nombreuses protections, notamment d’une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, vous êtes sûr que votre maison sera bâtie dans les temps et sans surcoût. Les autres contrats (contrat de maîtrise d’œuvre, marché de travaux) sont moins sécurisants.

• Comment choisir votre maison ? Soit vous partez d’une base catalogue pour personnaliser la maison, soit vous faites dans le sur-mesure. Le constructeur vous aide à prendre les bonnes décisions en matière d’architecture, de plans, d’énergie, etc.

• Comment le chantier se déroule-t-il ?Une fois le contrat signé et le permis de construire obtenu, le chantier démarre. Avec un CCMI, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Une fois la maison terminée, vous procédez à la réception pour vérifier que tout a été réalisé conformément au contrat. Vous bénéficiez des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

Les neuf atouts du neuf

Faire construire, c’est un rêve partagé par des milliers de familles. Reste à savoir comment le concrétiser. Terrain, maison, choix du constructeur, garanties : nos conseils. 

1. L’architecture.  Contemporaines, traditionnelles ou classiques, les résidences affichent beaucoup de caractère. Autres avantages : des balcons, des terrasses, des jardins privatifs, de belles ouvertures.

2. Les plans. Ergonomiques et fluides, ils s’adaptent aux modes de vie d’aujourd’hui. Ils évitent les pertes de place. Et ils sont adaptés aux problématiques d’accessibilité.

3. La personnalisation. Vous pouvez choisir vos prestations. La gestion du confort est facile, avec un chauffage et des volets pilotables. Et la sécurité est renforcée (interphones, digicodes, etc.).

4. La qualité. Encadré par des normes strictes, le neuf consomme trois à cinq fois moins d’énergie que l’ancien. Vous n’avez pas de travaux ni de ravalement à prévoir avant au moins dix ans.

5. Les aides. Si vous achetez votre résidence principale dans le neuf, vous pouvez bénéficier de coups de pouce comme le PTZ, la TVA réduite dans certains quartiers et même des aides des collectivités locales. Les investisseurs, eux, profitent de systèmes de défiscalisation comme la loi Pinel.

6. Les protections. La vente sur plans est sécurisée. Vous récupérez l’argent versé si vous n’obtenez pas votre prêt, vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement, d’un délai de rétractation de dix jours… Entre autres exemples !

7. Les frais réduits.  Dans le neuf, les droits de mutation (frais de notaire) varient de 2 à 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % dans l’ancien. De quoi économiser des milliers d’euros !

8. Les garanties. Une fois le logement terminé et livré, vous bénéficiez des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

9. Les plus du neuf. Vous profitez de places de stationnement, de garages à vélos, d’une isolation acoustique garantie... Enfin, les logements sont de plus connectés pour une meilleure gestion du confort et de la sécurité.

Neuf : des logements écologiques et responsables

Confortables, lumineux, performants, personnalisables ou sur-mesure, bénéficiant de nombreuses garanties : les maisons et les appartements neufs offrent de nombreux avantages. Un autre de leurs atouts mérite d’être mis en avant : leur caractère durable et responsable. Eh oui : acheter dans le neuf, c’est aussi être écolo !  

• Sobriété.   Avec des normes et des réglementations de plus en plus strictes, les logements neufs sont très sobres en énergie. De plus en plus, ils emploient des solutions renouvelables issues de la biomasse ou de pompes à chaleur. Ainsi, ils limitent tout naturellement leurs émissions de gaz à effet de serre.

• Décarbonation. En matière de construction, les matériaux biosourcés comme le bois gagnent du terrain tandis que les solutions traditionnelles comme la brique ou le béton sont entrées dans l’ère de la décarbonation. Autre tendance forte : le développement des matériaux recyclables et recyclés. Là encore, ces changements aboutissent à la création de logements de plus en plus décarbonés, donc de plus en plus vertueux.

• Très urbain. Autre grande tendance : la sobriété foncière. Le neuf contribue à limiter l’étalement urbain et se place de plus en plus dans une logique de reconstruction de la ville sur la ville. La constriction de maison se place sous le même signe, avec des terrains plus petits et des volumétries plus compactes.

• Nouvelles vies. Le neuf intègre les nouvelles tendances de l’habitat : espaces extérieur, végétalisation, mais aussi volumes intérieurs qui s’adaptent aux évolutions de la vie ou encore espaces bureau pour le télétravail. Et les maisons comme els appartements sont de plus en plus connectés !

• Valeur verte. Avec ces vertus vertes, les logements neufs sont toujours classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique. Toutes choses égales par ailleurs, ils se revendent à meilleur prix que l’ancien, come le montrent de nombreuses études des Notaires de France sur la valeur verte des logements.

Vos aides pour acheter

Crédits gratuits, subventions… Dans le neuf, l’achat de la résidence principale est facilité par de nombreux coups de pouce financiers. Inventaire pour boucler votre budget dans d’excellentes conditions.

Le PTZ. Le prêt à taux 0 %, c’est un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Il est valable jusqu’au 31 décembre 2022. Son montant dépend de l’adresse du bien et de la composition de la famille. Il représente 40 % du prix du logement dans les zones A bis, A et B1 du dispositif (grandes métropoles) et 20 % dans les villes moyennes et les secteurs ruraux (zones B2 et C). Pour en profiter, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond. Plus de 80 % des Français sont éligibles au PTZ.

La TVA réduite. Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, les logements neufs achetés à titre de résidence principale sont vendus en TVA réduite (5,5 % du prix, contre 20 % en régime normal).

La location-accession. Vous choisissez un logement neuf et vous versez un dépôt de garantie de 5 % du prix. Une fois le contrat signé, vous versez une redevance à l’opérateur. Une partie de cette somme (la fraction acquisitive) est une épargne qui, en cas d’achat, vient diminuer le prix. Si vous n’achetez pas, l’opérateur vous rembourse la fraction acquisitive et vous reloge. La TVA est réduite et ce dispositif est compatible avec le PTZ.

Le bail réel solidaire. Le prix du logement est dissocié de celui du terrain. Vous payez le premier classiquement et vous versez un loyer minime pour le foncier. Le dispositif est assorti d’une TVA à 5,5 %. A titre indicatif, ces logements valent 30 % de moins que le neuf traditionnel.

Les aides des collectivités locales.Elles peuvent vous verser des subventions ou des crédits gratuits. Renseignez-vous auprès de votre Agence départementale d’information sur le logement (liste sur www.anil.org).

Neuf : un achat sous garanties

Votre nouveau logement est livré. Dès lors, vous êtes couvert par les trois garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale. Obligatoires, ces protections sont fournies par tous les promoteurs. Comment ça marche ?

La garantie des vices apparents. Avec elle, vous disposez d’un mois suite à la livraison du logement pour signaler au vendeur tous les défauts apparents de la construction. Une démarche qui s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception. Le professionnel est tenu d’y remédier.

La garantie de parfait achèvement. Durant un an, cette garantie impose au promoteur la prise en charge des désordres constatés par l’acheteur n’entrant pas dans le cadre d’une usure normale. Elle couvre les défauts de conformité ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de livraison, mais aussi ceux apparus ultérieurement et signalés dans l’année par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette protection inclut une garantie d’isolation phonique.

La garantie de bon fonctionnement. Valable deux ans, elle concerne les éléments d’équipement dissociables de votre nouveau logement autrement dit ceux qui peuvent être démontés sans endommager l’immeuble (volets, robinetterie, carrelage, radiateurs, etc.). Elle est due par les entreprises qui ont réalisé les travaux.

La garantie décennale. Elle couvre pendant dix ans l’ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent le logement impropre à l’habitation (fondations fissurées, infiltrations depuis la toiture, etc.). Pour faciliter l’entrée en jeu de la garantie décennale, le promoteur souscrit pour votre compte une assurance dommages-ouvrage. En cas de problème de nature décennale, l’assureur, après expertise, vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables.